Nieruchomości w Tajlandii: przewodnik kupującego

Dlaczego Tajlandia przyciąga kupujących z Polski

Tajlandia od lat należy do najczęściej odwiedzanych krajów Azji. Dla kupującego oznacza to stały popyt na najem wakacyjny i rozwiniętą infrastrukturę: lotniska z połączeniami z Europy, międzynarodowe szpitale, szkoły i usługi po angielsku.

Drugim argumentem są ceny. Nowy apartament w dobrej lokalizacji kupisz tu za kwotę, za którą w popularnych kurortach Hiszpanii czy Chorwacji trudno o porównywalny standard, często z basenem, siłownią i ochroną w cenie.

Co może kupić cudzoziemiec

Najprostsza droga to apartament w budynku zarejestrowanym jako condominium. Cudzoziemiec może kupić go na pełną własność (freehold), o ile udział obcokrajowców w budynku nie przekracza 49% powierzchni lokali.

Gruntu cudzoziemiec co do zasady nie kupi, dlatego wille i domy nabywa się zwykle w formule długoterminowej dzierżawy (leasehold), a sam budynek może należeć do kupującego. Obie formy są legalne i powszechnie stosowane, ale każdą umowę powinien sprawdzić prawnik.

Gdzie kupić: cztery kierunki

• Phuket: największy rynek wakacyjny w kraju, setki inwestycji i szerokie możliwości najmu.
• Koh Samui: spokojniejsza wyspa w Zatoce Tajlandzkiej, wille z widokiem na morze i kameralne apartamenty.
• Pattaya: nadmorskie miasto około dwóch godzin od Bangkoku, niższy próg wejścia i życie przez cały rok.
• Bangkok: apartamenty w metropolii, głównie pod stabilny najem długoterminowy.

Ile kosztują nieruchomości w Tajlandii

Nowe apartamenty w popularnych lokalizacjach zaczynają się od około 3,3 mln THB. Wille z prywatnym basenem kosztują zwykle wielokrotnie więcej, zależnie od wielkości działki, widoku i standardu.

Do ceny trzeba doliczyć koszty zakupu, m.in. część opłaty za przeniesienie własności (2% wartości urzędowej, często dzielone z deweloperem), jednorazowy fundusz remontowy i roczne opłaty za części wspólne.

Jak wygląda zakup krok po kroku

• Rozmowa o celu i budżecie, a potem dobór ofert.
• Rezerwacja wybranego lokalu i wpłata depozytu.
• Sprawdzenie prawne: tytuł gruntu, pozwolenia, deweloper i pula dla cudzoziemców.
• Umowa w języku angielskim i płatności z zagranicy z dokumentem FET.
• Przeniesienie własności w urzędzie gruntowym i odbiór kluczy.

Apartament czy willa: jak wybrać

Apartament jest prostszy w utrzymaniu, można go kupić na pełną własność i łatwiej go wynająć przez firmę zarządzającą. To dobry wybór na pierwszą inwestycję i na pobyty kilkutygodniowe.

Willa daje prywatność, ogród i basen tylko dla Ciebie. Lepiej sprawdza się przy długich pobytach i wynajmie dla rodzin lub grup, ale wymaga więcej uwagi przy zakupie (dzierżawa gruntu) i wyższych kosztów utrzymania.

Przykładowy budżet zakupu apartamentu

Przy apartamencie za 4 mln THB doliczasz zwykle swoją część opłaty za przeniesienie własności (przy podziale z deweloperem to 1% wartości urzędowej), jednorazowy fundusz remontowy, wyposażenie, jeśli lokal nie jest umeblowany, i wynagrodzenie prawnika. Każdą pozycję omawiamy z klientem przed podpisaniem umowy, żeby całkowity koszt był znany z góry.

Kiedy najlepiej kupować

Najwięcej klientów przyjeżdża oglądać nieruchomości w sezonie, od listopada do kwietnia. Zakup nie zależy jednak od pory roku: rezerwację i sprawdzenie prawne można przeprowadzić zdalnie w dowolnym miesiącu, a w inwestycjach w budowie najkorzystniejsze ceny są zwykle na początku sprzedaży.

Rynek pierwotny i wtórny

Większość cudzoziemców kupuje nowe nieruchomości od deweloperów. Rynek pierwotny daje wybór układów, nowoczesne części wspólne i płatność w ratach. Rynek wtórny to lokale gotowe, często umeblowane i z historią najmu, które można przejąć od razu.

Oba rynki mają swoje miejsce. Przy rynku pierwotnym kluczowa jest wiarygodność dewelopera, przy wtórnym stan techniczny i uregulowane opłaty poprzedniego właściciela.

Jak czytać ogłoszenia nieruchomości

• Cena „od” dotyczy zwykle najmniejszego lokalu na najniższym piętrze.
• Metraż w Tajlandii często obejmuje balkon, warto zapytać o powierzchnię wewnętrzną.
• Szacowany zwrot to prognoza brutto, przed kosztami.
• Termin oddania podany w kwartałach bywa przesuwany, dlatego liczą się kary w umowie.

Najczęstsze pytania na pierwszej rozmowie

Klienci pytają najczęściej o to, czy zakup jest bezpieczny, ile trzeba mieć gotówki na start, czy da się kupić zdalnie i jak wygląda wynajem. Na wszystkie te pytania odpowiadamy w bazie wiedzy, a na rozmowie przechodzimy do konkretów: Twojego budżetu, terminów i celu.

Po rozmowie dostajesz krótką listę ofert dopasowanych do Ciebie, a nie katalog wszystkiego, co jest na rynku.

Nieruchomości w Tajlandii a Hiszpania czy Dubaj

Polscy kupujący często porównują Tajlandię z Hiszpanią, Portugalią czy Dubajem. Tajlandia wyróżnia się klimatem przez cały rok, niższymi kosztami życia na miejscu i ogromnym ruchem turystycznym z całego świata, a nie tylko z Europy.

Różnice dotyczą też prawa: w Tajlandii cudzoziemiec kupuje na własność apartament w budynku condominium, a willę zwykle w dzierżawie gruntu. Dlatego do porównania warto podejść z pomocą kogoś, kto zna oba rynki i ich realia.

Co wpływa na wartość nieruchomości

• Lokalizacja i odległość od plaży lub centrum.
• Widok, piętro i ekspozycja lokalu.
• Renoma dewelopera i jakość wykonania.
• Sprawność zarządcy budynku i stan części wspólnych.
• Infrastruktura w okolicy: sklepy, szpitale, szkoły i drogi.

Od pierwszego kontaktu do kluczy: ile to trwa

Przy gotowym lokalu cały proces od rozmowy do przeniesienia własności może zamknąć się w kilka tygodni. Przy inwestycji w budowie rezerwacja i umowa trwają podobnie, a na klucze czekasz do oddania budynku, zwykle od kilku miesięcy do kilku lat. W tym czasie płacisz raty i otrzymujesz od nas informacje o postępie prac.

Jak pomaga BeLuxe Estate

Od 2022 roku pracujemy w Tajlandii. Każdy klient ma jednego opiekuna, który prowadzi go po polsku od pierwszej rozmowy do odbioru kluczy. Dla kupującego nasza obsługa jest bez prowizji.