Kondominium w Tajlandii: własność dla cudzoziemca

Czym jest condo (kondominium)

Kondominium to budynek zarejestrowany zgodnie z tajską ustawą o condominium, w którym poszczególne lokale mają odrębnych właścicieli, a części wspólne (basen, ogród, recepcja, korytarze) należą do wszystkich i są utrzymywane z opłat właścicieli.

Limit 49% dla cudzoziemców

Łącznie cudzoziemcy mogą posiadać do 49% powierzchni wszystkich lokali w budynku. Pozostała część musi należeć do obywateli Tajlandii lub tajskich podmiotów. Gdy pula dla cudzoziemców się wyczerpie, kolejny lokal można kupić tylko w innej formie, na przykład w dzierżawie.

Przelew z zagranicy i dokument FET

Aby kupić lokal na pełną własność, pieniądze trzeba przesłać z zagranicy w obcej walucie i wymienić w tajskim banku. Bank wystawia dokument potwierdzający transakcję (FET), o który urząd gruntowy prosi przy przeniesieniu własności.

Opłaty w kondominium

• Jednorazowy fundusz remontowy przy odbiorze lokalu.
• Roczna opłata za utrzymanie części wspólnych, liczona od metra kwadratowego.
• Media, internet i ubezpieczenie lokalu.

Condo freehold a condo leasehold

Gdy w budynku jest wolna pula dla cudzoziemców, kupujesz lokal na pełną własność (freehold). Gdy pula się wyczerpie, ten sam lokal można kupić w formule długoterminowej dzierżawy (leasehold). Lokale freehold są zwykle droższe, ale łatwiej je odsprzedać innemu cudzoziemcowi.

Wspólnota właścicieli i regulamin

Każdy budynek condominium ma wspólnotę właścicieli, która wybiera zarządcę i uchwala regulamin. Regulamin określa m.in. zasady wynajmu, korzystania z basenu i prowadzenia remontów. Warto go przeczytać przed zakupem, zwłaszcza jeśli planujesz najem krótkoterminowy.

Dokumenty, które otrzymasz

• Tytuł własności lokalu (condominium title deed) z Twoim nazwiskiem.
• Umowę kupna-sprzedaży i potwierdzenia płatności.
• Dokument FET z banku.
• Regulamin budynku i dane zarządcy.

Jak sprawdzić pulę dla cudzoziemców

Informację o dostępnej puli dla cudzoziemców uzyskuje się od dewelopera lub zarządcy budynku, a przy przeniesieniu własności weryfikuje ją urząd gruntowy. Przy popularnych inwestycjach pula potrafi wyczerpać się szybko, dlatego sprawdzamy ją już przy rezerwacji.

Condo w budowie a gotowe condo

Condo w budowie kupuje się na podstawie umowy z deweloperem, a tytuł własności otrzymuje się dopiero po oddaniu budynku i jego rejestracji jako condominium. W gotowym budynku tytuł przenosi się od razu przy transakcji.

Zmiany w budynku i remonty

Większe zmiany w lokalu, na przykład przebudowa ścian czy zmiana instalacji, wymagają zgody zarządcy i muszą być zgodne z regulaminem budynku. Odświeżenie wnętrza czy wymiana mebli nie wymaga zgody.

Condo a hotel: model mieszany

Część budynków condominium działa jak hotel: właściciele mają lokale na własność, a operator wynajmuje je gościom i dzieli się przychodem. To wygodne, ale ogranicza swobodę korzystania z lokalu, dlatego warto znać zasady przed zakupem.

Sprzedaż condo w przyszłości

• Lokal freehold można sprzedać innemu cudzoziemcowi, o ile środki przyjdą z zagranicy.
• Przy sprzedaży płaci się podatki i opłaty, których podział ustala umowa.
• Łatwiej sprzedać lokal z historią najmu i zadbanym wnętrzem.

Spadek i przekazanie lokalu

Lokal condo można przekazać w spadku. Warto jednak wcześniej uregulować tę kwestię w testamencie i skonsultować ją z prawnikiem, bo procedura w Tajlandii wymaga dokumentów i czasu.

Kondominium w Pattaya

W Pattaya większość nowych mieszkań to kondominia w wysokich budynkach przy plaży lub blisko niej. Mają rozbudowane części wspólne: baseny na dachu, siłownie, coworkingi. Wiele osób mieszka tu przez kilka miesięcy w roku, a pula dla cudzoziemców w popularnych budynkach potrafi wyczerpać się szybko.

Kondominium na wyspach

Na Phuket i Koh Samui kondominia są zwykle niższe, z ogrodami i basenami w stylu resortu. Przeważa najem wakacyjny, a regulamin budynku określa, czy i jak można wynajmować lokale na krótkie okresy.

Najczęstsze nieporozumienia wokół condo

• Mylenie własności lokalu z własnością gruntu pod budynkiem.
• Przekonanie, że każdy apartament jest automatycznie dostępny na własność.
• Pominięcie regulaminu budynku przy planowaniu najmu.

Co sprawdzić przed zakupem condo

• Czy budynek jest lub będzie zarejestrowany jako condominium.
• Czy jest wolna pula dla cudzoziemców.
• Regulamin budynku, w tym zasady wynajmu krótkoterminowego.
• Historia dewelopera i harmonogram płatności.