Nieruchomość w Tajlandii pod inwestycję: zwrot bez złudzeń

Dlaczego inwestorzy wybierają Tajlandię

• Ruch turystyczny przez cały rok i popyt na najem wakacyjny.
• Niższy próg wejścia niż w wielu kurortach Europy.
• Możliwość kupna apartamentu na pełną własność przez cudzoziemca.
• Płatności w ratach w inwestycjach w budowie.

Skąd bierze się zwrot z inwestycji

Zysk z nieruchomości to przychód z najmu pomniejszony o koszty, a w dłuższym terminie także ewentualny wzrost wartości lokalu. Deweloperzy podają zwykle szacowane ROI brutto, czyli przed kosztami zarządzania, opłatami i okresami bez najemców.

Dlatego zawsze przeliczamy zwrot po kosztach i przy ostrożnym obłożeniu. Dopiero taka liczba pozwala uczciwie porównać oferty.

Najem krótkoterminowy czy długoterminowy

Najem na doby daje najwyższe przychody w sezonie, ale wymaga obsługi i licencji, dlatego zwykle prowadzi go operator budynku lub program dewelopera. Najem długoterminowy daje mniejszy, ale stabilniejszy przychód i sprawdza się zwłaszcza w Pattaya.

Gwarantowany zwrot: na co uważać

• Kto naprawdę daje gwarancję i jak jest zabezpieczona.
• Na ile lat obowiązuje i co dzieje się po jej zakończeniu.
• Czy cena lokalu nie jest zawyżona o koszt gwarancji.

Jak wybrać nieruchomość inwestycyjną

• Lokalizacja z całorocznym popytem, blisko plaży lub atrakcji.
• Sprawdzony deweloper i profesjonalny zarządca budynku.
• Układ lokalu, którego szukają najemcy: studio lub jedna sypialnia.
• Realistyczna kalkulacja po wszystkich kosztach.

Przykład kalkulacji (poglądowy)

Załóżmy apartament za 4 mln THB z szacowanym zwrotem 8% brutto. To około 320 tys. THB przychodu rocznie przed kosztami. Po odjęciu prowizji firmy zarządzającej, opłat za części wspólne, mediów i ubezpieczenia zwrot netto będzie wyraźnie niższy. Dlatego zawsze porównujemy oferty po kosztach, a nie po obietnicach z folderu.

To przykład poglądowy. Rzeczywisty wynik zależy od lokalizacji, obłożenia i kosztów konkretnej nieruchomości.

Waluta i ryzyko kursowe

Kupujesz w batach, a przychód z najmu też otrzymujesz w batach. Jeśli rozliczasz się w złotówkach lub euro, kurs wpływa zarówno na koszt zakupu, jak i na wartość przychodu. Przy płatnościach rozłożonych w czasie warto mieć rezerwę.

Strategia wyjścia

Dobra inwestycja to także łatwa sprzedaż w przyszłości. Lokale freehold w popularnych lokalizacjach, z historią najmu i zadbane, sprzedają się najłatwiej. Myślimy o tym już przy wyborze oferty.

Najczęstsze błędy inwestorów

• Wybór oferty tylko po najwyższym obiecanym ROI.
• Pominięcie kosztów zarządzania i okresów bez najemców.
• Zakup w lokalizacji z nadpodażą podobnych lokali.
• Brak planu na sprzedaż w przyszłości.

Dywersyfikacja: jeden lokal czy kilka

Zamiast jednego dużego lokalu niektórzy inwestorzy kupują dwa mniejsze w różnych lokalizacjach, na przykład na Phuket i w Pattaya. Rozkłada to ryzyko sezonowości i daje elastyczność przy sprzedaży.

Przy mniejszym budżecie lepiej jednak zacząć od jednego, dobrze wybranego lokalu w sprawdzonej lokalizacji.

Inwestycja a podatki

Przychód z najmu w Tajlandii podlega opodatkowaniu, a między Polską a Tajlandią obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Sposób rozliczenia zależy od Twojej sytuacji, dlatego warto ustalić go z doradcą podatkowym przed zakupem.

Krótki, średni czy długi horyzont

• Krótki: zakup na etapie przedsprzedaży i sprzedaż po oddaniu budynku. Wyższe ryzyko, zależne od rynku.
• Średni: kilka lat najmu i sprzedaż, gdy lokalizacja się rozwinie.
• Długi: stały przychód z najmu i własne pobyty przez wiele lat.

Lokalizacje o największym potencjale najmu

Na Phuket największy popyt mają okolice zachodnich plaż, takie jak Bang Tao, Kamala czy Karon. Na Koh Samui wyróżniają się Chaweng i Bophut, a w Pattaya Jomtien i centrum. Potencjał zależy jednak też od konkurencji w danym budynku i okolicy.

Jak porównać dwie oferty inwestycyjne

Porównujemy oferty w jednej tabeli: całkowity koszt zakupu, szacowany przychód przy ostrożnym obłożeniu, wszystkie koszty roczne, zwrot netto, a także jakość dewelopera i zarządcy. Dopiero takie zestawienie pokazuje, która inwestycja ma więcej sensu.

Turystyka jako motor rynku najmu

Tajlandia należy do najczęściej odwiedzanych krajów świata, a turyści przyjeżdżają z Europy, Azji, Australii i Bliskiego Wschodu. Tak zróżnicowany ruch zmniejsza zależność najmu od jednego rynku i wydłuża sezon w popularnych lokalizacjach.

Jak pomagamy inwestorom

Dla każdej oferty przygotowujemy kalkulację po kosztach, sprawdzamy dewelopera i warunki programu najmu. Dla kupującego to 0% prowizji. Aktualne inwestycje z szacowanym ROI znajdziesz w zakładce Oferty.